建設(shè)工程法律體系概述
建設(shè)工程法律體系涵蓋建設(shè)工程法律、建設(shè)工程行政法規(guī)、建設(shè)工程規(guī)章等規(guī)范性法律文件，是一個獨(dú)立且完整的法律體系。以《民法典》、《招標(biāo)投標(biāo)法》、《建筑法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《土地管理法》、《政府采購法》、《安全生產(chǎn)法》等法律為主要內(nèi)容，在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)各階段所涉及的法律概況如下：
一、決策階段
（一）可行性研究
基于充分的市場調(diào)研、論證編制項(xiàng)目建議書和可行性研究報(bào)告，按照《企業(yè)國有資產(chǎn)法》和公司“三重一大”事項(xiàng)決策制度的規(guī)定經(jīng)批準(zhǔn)后實(shí)施。
（二）立項(xiàng)
根據(jù)項(xiàng)目性質(zhì)和內(nèi)容，通過向行政主管部門報(bào)送項(xiàng)目實(shí)施方案和可行性研究報(bào)告等申請材料，履行審批手續(xù)。
二、準(zhǔn)備階段
（一）施工許可與資質(zhì)
《建筑法》規(guī)定，建筑工程開工前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定向工程所在地縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門申請施工許可證，除限額以下小型工程（30萬以下或建筑面積在300平米以下的建筑工程）或已按權(quán)限和程序批準(zhǔn)的開工報(bào)告外。
《建筑法》、《建筑企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》、《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》等規(guī)范文件，均對項(xiàng)目開發(fā)過程中各參與方的資質(zhì)有著規(guī)范且明確的要求，包括對建設(shè)工程施工企業(yè)資質(zhì)、工程勘察資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)、工程設(shè)計(jì)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)、工程監(jiān)理企業(yè)資質(zhì)管理、招投標(biāo)代理機(jī)構(gòu)及其他相關(guān)檢測機(jī)構(gòu)等。各參與方的性質(zhì)和資質(zhì)不能違背法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，如禁止無資質(zhì)承攬業(yè)務(wù)、不能超越資質(zhì)等級承攬業(yè)務(wù)、禁止以他企業(yè)或他企業(yè)以本企業(yè)名義承攬工程等違法行為。
（二）招標(biāo)代理
招標(biāo)代理法律關(guān)系主要受到《招投標(biāo)法》、《民法典》合同編主要是代理合同條款的規(guī)制，在簽訂招標(biāo)代理合同時需要注意（1）代理機(jī)構(gòu)資質(zhì)、履約能力、專業(yè)人員情況是否滿足招標(biāo)需求，是否違反法律法規(guī)禁止性規(guī)定；（2）合同條款設(shè)置是否公平可訴。同時，應(yīng)注意不當(dāng)或違法行為應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。
（三）招投標(biāo)
招投標(biāo)法律體系以《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》、《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法實(shí)施條例》為基礎(chǔ)，國務(wù)院各部委發(fā)文規(guī)定了對必須招標(biāo)的工程項(xiàng)目、建筑工程設(shè)計(jì)、監(jiān)理、勘察及工程建設(shè)有關(guān)重要設(shè)備、材料等的采購領(lǐng)域的招標(biāo)投標(biāo)工作程序和范圍，主要有《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》、《必須招標(biāo)的工程項(xiàng)目規(guī)定》、《工程建設(shè)項(xiàng)目貨物招標(biāo)投標(biāo)辦法》等。
三、實(shí)施階段
（一）勘察與設(shè)計(jì)
勘察設(shè)計(jì)專項(xiàng)法律規(guī)范大致分為（1）勘察專項(xiàng)：包括勘察質(zhì)量管理、勘察文件技術(shù)審查要點(diǎn)、勘察文件編制深度規(guī)定、勘察安全、工程建設(shè)勘查企業(yè)質(zhì)量規(guī)范等標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。（2）設(shè)計(jì)專項(xiàng)：包括施工圖設(shè)計(jì)文件審查管理、設(shè)計(jì)文件編制深度規(guī)定、施工組織設(shè)計(jì)等規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)?？辈樵O(shè)計(jì)相關(guān)法律、法規(guī)、部委規(guī)章對建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)領(lǐng)域的程序、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容進(jìn)行了詳細(xì)、完善的規(guī)定，是項(xiàng)目開發(fā)過程中的必要遵循。
（二）工程監(jiān)理
監(jiān)理單位為業(yè)主或建設(shè)單位通過招標(biāo)程序或不在招標(biāo)范圍內(nèi)直接委托的有償技術(shù)服務(wù)機(jī)構(gòu)，主要依照法律法規(guī)及有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)文件和建筑工程承包合同，對承包單位在質(zhì)量、安全、工期等方面進(jìn)行監(jiān)督。
我國建設(shè)工程監(jiān)理法律體系是以《建筑法》為基礎(chǔ)，《民法典》《安全生產(chǎn)法》《招標(biāo)投標(biāo)法》為依托，包含《建設(shè)工程設(shè)備監(jiān)理管理暫行規(guī)定》《人民防空工程建設(shè)監(jiān)理規(guī)定》《工程監(jiān)理企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定實(shí)施意見》《建設(shè)工程監(jiān)理規(guī)范（GB/T50319-2013）》等規(guī)范性法律文件。
（三）施工與質(zhì)量、安全管理
工程質(zhì)量是反映建筑工程滿足法律法規(guī)的強(qiáng)制性要求和合同約定的要求。安全管理是依據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)和安全生產(chǎn)管理制度，規(guī)范建筑工程各參建方的安全行為。故安全管理、質(zhì)量控制必須符合法律、法規(guī)的相關(guān)規(guī)定。
其中，涉及質(zhì)量管理的法律法規(guī)，如《建筑法》、《招標(biāo)投標(biāo)法》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》、《質(zhì)量管理體系（GB/T19001-2000）》、《質(zhì)量管理體系專業(yè)應(yīng)用指南》《工程建設(shè)實(shí)際企業(yè)質(zhì)量管理規(guī)范（GB/T50380-2006）》《建設(shè)工程監(jiān)理規(guī)范（GB/T50319-2013）》等；涉及安全管理的法律法規(guī)，如《安全生產(chǎn)法》、《安全生產(chǎn)許可證條例》、《建筑施工企業(yè)安全生產(chǎn)許可證管理規(guī)定》《建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理?xiàng)l例》等。
（四）工程財(cái)務(wù)管理
工程財(cái)務(wù)管理的基本任務(wù)是貫徹執(zhí)行國家有關(guān)法律、法規(guī)、方針政策，做好工程項(xiàng)目的會計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理工作，加強(qiáng)工程資金的預(yù)算、控制、監(jiān)督、分析、評價(jià)和考核，依法合理及時籌集、使用建設(shè)資金，嚴(yán)格控制建設(shè)成本，降低工程投資。財(cái)務(wù)管理工作的規(guī)范性、復(fù)雜性要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在會計(jì)核算過程中遵守我國《會計(jì)法》《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》及其應(yīng)用指南、公司財(cái)務(wù)管理制度等規(guī)定，如實(shí)記錄、匯總財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和原始憑證，保存財(cái)務(wù)會計(jì)檔案。
四、運(yùn)營階段
（一）商品房買賣
商品房銷售應(yīng)當(dāng)遵守《城市房地產(chǎn)管理法》及項(xiàng)目所在地對商品房銷售的相關(guān)規(guī)定和要求。
預(yù)售已經(jīng)成為商品房市場的主要銷售方式，商品房的預(yù)售應(yīng)該符合《城市商品房預(yù)售管理辦法》的規(guī)定。在商品房預(yù)售過程中，開發(fā)商擔(dān)保成為銀企合作共贏的方式：一方面，銀行可以通過合作發(fā)放貸款、獲得利息收入；另一方面，開發(fā)商通過合作回籠資金。因相關(guān)商品房產(chǎn)權(quán)不夠明晰，銀行考慮監(jiān)管和營收壓力，為確保資金安全，要求開發(fā)商提供擔(dān)保。開發(fā)商擔(dān)保的法律基礎(chǔ)是《民法典》，開發(fā)商需要重點(diǎn)關(guān)注保證金金額、保證金退還時間、擔(dān)保范圍、責(zé)任承擔(dān)方式和爭議解決條款。
（二）前期物業(yè)
由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選定的、對新物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施的物業(yè)管理服務(wù)，提供介于主體工程完成與業(yè)主引入物業(yè)企業(yè)之間過渡階段物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。前期物業(yè)的法律基礎(chǔ)是《民法典》合同編主要是物業(yè)服務(wù)合同相關(guān)規(guī)定以及省市縣《物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定。前期物業(yè)合同簽訂時應(yīng)當(dāng)關(guān)注物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)、履約能力、合同期限、雙方權(quán)利與義務(wù)和爭議解決條款。
結(jié)  語
善弈者謀勢，不善奕者謀子，在日益激烈的市場競爭中，想要謀求長遠(yuǎn)發(fā)展必須胸懷大局意識，要有法治觀念。了解和把握建設(shè)工程法律體系有助于我們揭開項(xiàng)目開發(fā)的面紗，從宏觀上認(rèn)識建工領(lǐng)域的復(fù)雜關(guān)系和深遠(yuǎn)影響，從而從容應(yīng)對市場機(jī)遇、直面風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)。